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Acquistare una casa grazie alle aste immobiliari è conveniente. Prima di fare una offerta e di stabilire il prezzo massimo cui sei disposto ad arrivare in caso di gara, è opportuno verificare quali spese devi sostenere in caso di aggiudicazione.
Ecco l’elenco completo delle spese per le aste immobiliari di cui devi tenere conto
Vediamo nel dettaglio quali sono le spese per le aste immobiliari e se sono sempre dovute:
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale
- IVA
- Compenso professionista delegato
- Oneri condominiali
- APE
Imposta di registro, ipotecaria e catastale
Prima di tutto, una delle spese per le aste immobiliari più rilevante è costituita dalla imposte connesse al trasferimento della proprietà, al pari di qualunque compravendita.
Pertanto, l’aggiudicatario deve corrispondere all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro calcolata in percentuale rispetto al valore:
- 2% , se si usufruisce del beneficio “prima casa”
- 9% , se si tratta di seconda casa.
In particolare, il valore utilizzato per il calcolo è, a scelta dell’aggiudicatario, il valore catastale dell’immobile (c.d. prezzo-valore) o il prezzo di aggiudicazione. Solo nel caso in cui l’immobile sia a uso diverso dall’abitazione, l’imposta di registro deve essere pagata obbligatoriamente sul prezzo di aggiudicazione, senza possibilità di scelta.
Invece, le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa per un importo pari a € 50,00 ciascuna.
Immobili soggetti a IVA
In secondo luogo, in taluni casi il prezzo di acquisto può essere assoggettato a IVA. Si tratta delle ipotesi in cui il debitore esecutato non è un soggetto privato, ma una persona giuridica. Occorre però distinguere tra diverse tipologie di esecutato:
| Esecutato | IVA |
|---|---|
| Impresa di costruzione o ristrutturazione con aggiudicazione entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o ristrutturazione | dovuta |
| Impresa di costruzione o ristrutturazione con aggiudicazione oltre 5 anni dall’ultimazione della costruzione o ristrutturazione | esente, salvo esecutato opti per imponibilità |
| Impresa di altro tipo | esente |
In caso di imponibilità le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono corrisposte in misura fissa pari a € 200,00 ciascuna (quindi € 600,00 in totale) oltre all’IVA che viene pagata al:
- 4% se prima casa
- 10% per immobili cat. A/1, A/8 e A/9
- 22% per cessioni e costituzioni diritti reali immobili cat. A/1, A/8 e A/9
Compenso del professionista delegato
Tra le spese per le aste immobiliari troviamo il compenso del delegato alla vendita. Questo è un ausiliario nominato dal giudice e delegato a eseguire tutte le operazioni di vendita del bene, sino alla redazione del decreto di trasferimento in caso di aggiudicazione.
I compensi del professionista delegato sono a carico della procedura, cioè vengono pagati dai creditori o tramite il ricavato della vendita. Tuttavia, una quota pari al 50% del compenso previsto per la fase di trasferimento (oltre al 10% a titolo di spese generali) rimane a carico dell’aggiudicatario. Questo compenso è predeterminato per legge in base al prezzo di aggiudicazione.
| Prezzo di aggiudicazione | Compenso | Quota |
|---|---|---|
| fino a € 100.000 | € 1.000 | € 550 |
| oltre € 100.000 e fino a € 500.000 | € 1.500 | € 825 |
| oltre € 500.000 | € 2.000 | € 1.100 |
Oneri condominiali arretrati
Molte volte l’immobile in asta è all’interno di un condominio e, ancor più spesso, il debitore esecutato non è in regola con gli oneri condominiali. Anzi, può essere lo stesso condominio ad aver effettuato il pignoramento e mandato la casa all’asta.
In particolare, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.“. Questa è una norma di legge che si applica a qualunque trasferimento immobiliare, tanto a quello che avviene sul libero mercato quanto alle aste giudiziarie.
Perciò tra le spese per le aste immobiliari occorre conteggiare eventuali arretrati dovuti dall’esecutato per gli oneri condominiali, che solitamente sono indicati nella perizia e spesso detratti dalla stima finale del bene.
Diversamente per le spese straordinarie insolute che non sono dovute dall’aggiudicatario se deliberate prima del decreto di trasferimento.
APE: attestato di prestazione energetica
Infine, a volte viene richiesto il pagamento della redazione della certificazione APE, il cui costo può variare intorno a € 100.
In conclusione, queste sono le principali spese per le aste immobiliari che l’aggiudicatario deve affrontare a cui può aggiungersi il compenso di un professionista esperto del settore aste immobiliari per assistenza e consulenza in tutte le fasi, dalla offerta alla post aggiudicazione.
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