Che cos’è la plusvalenza e come si calcola
La plusvalenza nella vendita immobiliare consiste nella differenza tra il prezzo di acquisto del bene e il prezzo di vendita, ossia l’aumento del suo valore.
Pertanto, calcolare a quanto ammonta la plusvalenza è molto facile: se hai acquistato un immobile a € 100.000 e lo rivendi a € 150.000, la differenza pari a € 50.000 è definita plusvalenza.
Ai fini del calcolo delle imposte, dalla plusvalenza immobiliare può essere detratto l’intero importo speso per l’immobile tra cui i costi di ristrutturazione, onorario del notaio, imposta di registro e eventuale IVA …
Si devono pagare le tasse sulla plusvalenza?
Una domanda molto frequente è: devo pagare delle tasse se rivendo a un prezzo maggiore di quanto ho acquistato?
La risposta è: dipende.
Per rispondere in modo più completo occorre leggere il Testo Unico delle Imposte sui Redditi che all’articolo 67 prevede che la plusvalenza proveniente dalla cessione di un bene immobile da parte di privati che non esercitano un’attività commerciale è soggetta a tassazione se dall’acquisto sono trascorsi meno di 5 anni. In questo caso quindi dovrai pagare delle tasse per il maggior ricavo ottenuto con la vendita rispetto al prezzo di acquisto.
Quando non si paga nulla: eccezioni alla regola
Però esistono anche alcune eccezioni, ossia dei casi in cui non si deve pagare nulla:
- quando sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto;
- se l’immobile venduto è pervenuto per eredità;
- quando l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa è stato utilizzato per la maggior parte del tempo come abitazione principale.
Due modalità per pagare la tassazione sulla plusvalenza
La legge ammette due modalità per pagare le imposte sulla plusvalenza.
La prima consiste nella tassazione ordinaria Irpef. In poche parole, dovrai riportare la plusvalenza quale “reddito diverso” nella tua dichiarazione dei redditi e pagare le imposte secondo l’aliquota Irpef applicabile al tuo scaglione di reddito.
La seconda modalità prevista è l’imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto. In questo caso, verserai al Notaio l’importo dovuto e lui, in qualità di sostituto d’imposta, provvederà a versarlo all’erario tramite F24.
Non esiste una modalità più conveniente dell’altra, poiché tutto dipende dalla aliquota che verrebbe applicata in sede di dichiarazione dei redditi nonché dalle detrazioni e deduzioni di cui si può usufruire. Prima di scegliere l’una o l’altra modalità, quindi, ti suggeriamo di parlarne con il tuo consulente fiscale che saprà consigliarti al meglio in base alla tua personale posizione.
Pagare le imposte sulla plusvalenza senza soldi
Come abbiamo visto, accade che nel momento in cui vai a vendere casa ricavandoci un importo maggiore di quanto avevi speso per acquistarla, sei costretto a pagare le imposte sulla plusvalenza.
Se decidi di avvalerti della possibilità di pagare le tasse usufruendo della imposta sostitutiva al 26%, il pagamento devi farlo al momento del rogito. In questo caso, infatti, il Notaio incassa la somma dovuta e provvede a versarla all’erario.
Cosa succede se non hai la liquidità sufficiente per pagare le imposte prima di aver incassato il ricavato della vendita? In questo caso si consiglia di valutare insieme al notaio e all’acquirente di far versare l’imposta direttamente da quest’ultimo, ossia il prezzo convenuto per la vendita viene corrisposto con due pagamenti diversi: uno intestato a te e l’altro intestato al Notaio per l’ammontare pari alla imposta dovuta.
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