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Una delle domande che ricevo con maggior frequenza riguarda la fase post-aggiudicazione di una asta giudiziaria immobiliare.
Infatti, se molte persone hanno avuto una o più esperienze nelle fasi preliminari di partecipazione e in quella di vendita vera e propria, solo chi ha partecipato con successo alle aste giudiziarie immobiliari è a conoscenza di cosa accade dopo.
Gli adempimenti della fase post-aggiudicazione
Pagamento del saldo-prezzo
La prima cosa che l’aggiudicatario deve fare dopo essersi aggiudicato l’immobile per il quale ha partecipato all’asta giudiziaria è provvedere al pagamento del prezzo di aggiudicazione.
La somma che dovrà essere versata è pari all’importo di aggiudicazione del bene (quindi l’offerta finale effettuata per l’immobile e che ha consentito di aggiudicarsi il bene) detratto quanto già versato in sede di presentazione della domanda di partecipazione (cauzione), ed è per questo che è questo pagamento è anche detto “saldo-prezzo“.
L’aggiudicatario, oltre al pagamento del prezzo offerto per l’immobile venduto all’asta, dovrà versare anche un importo sufficiente a coprire le spese accessorie. Questo ultimo importo viene comunicato all’aggiudicatario dal delegato alla vendita, il quale prenderà in considerazione una serie di variabili per determinarne ammontare. In precedenza, invece, al momento della presentazione della domanda / offerta di partecipazione dovevano essere versati due diversi depositi: uno in conto saldo-prezzo e l’altro in conto spese accessorie, che veniva eventualmente integrato dopo l’aggiudicazione.
Per eseguire il pagamento del saldo-prezzo e delle spese accessorie, l’aggiudicatario ha un termine massimo di 120 giorni (fatta salva diversa indicazione contenuta nell’avviso e nell’ordinanza di vendita) ovvero il minor termine indicato nella offerta.
Il versamento può essere eseguito tramite liquidità propria ovvero mediante l’erogazione di un mutuo. In questo caso, ovviamente, visto il termine ristretto assegnato dalla legge è opportuno aver già ricevuto la pre-autorizzazione dall’istituto bancario.
Se l’aggiudicatario non provvede al pagamento entro il termine, incorre in una decadenza che può comportare spiacevoli conseguenze.
Emissione del decreto di trasferimento
Una volta che l’aggiudicatario ha provveduto al pagamento del saldo-prezzo e degli ulteriori importi richiesti dal delegato alla vendita a titolo di spese accessorie, è necessario attendere l’emissione del decreto di trasferimento.
Di solito è preparato dal delegato alla vendita e firmato dal giudice dell’esecuzione. Questo costituirà l’atto di acquisto del bene immobile, al pari dell’atto notarile nel caso di compravendita sul libero mercato, e ne sancirà la provenienza in caso di successiva vendita.
Registrazione e trascrizione del decreto di trasferimento
Una volta che il decreto di trasferimento è stato emesso occorre registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Cioè l’atto deve essere assoggettato alla tassazione prevista per il tipo di bene immobile, in base alle agevolazioni richieste e a cui si ha titolo. Abbiamo già visto come si calcolano le imposte di registrazione, ipotecaria e catastale nelle aste giudiziarie immobiliari.
Questo adempimento viene svolto dal delegato alla vendita che provvede al pagamento delle imposte liquidate dall’Agenzia delle Entrate utilizzando i fondi che l’aggiudicatario avrà versato insieme al saldo-prezzo.
Oltre a questo adempimento, è necessario trascrivere presso la competente Conservatoria il decreto di trasferimento affinchè l’acquisto sia opponibile ai terzi, proprio come qualunque compravendita. Anche questa è una attività che viene compiuta direttamente dal delegato.
Con il pagamento delle imposte e la trascrizione del decreto, si conclude il trasferimento – in capo all’aggiudicatario – del bene immobile venduto tramite l’asta giudiziaria.
Cancellazione delle formalità pregiudizievoli
L’immobile in vendita tramite asta giudiziaria viene trasferito all’aggiudicatario libero da pesi e oneri. Ciò significa che le iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile vengono cancellate una volta che il bene è stato trasferito tramite il decreto di trasferimento. E’ proprio questo documento che deve indicare tutte le formità che potranno essere cancellate (come ad esempio, il pignoramento o le ipoteche iscritte).
Esistono alcune formalità, però, che non possono essere cancellate e quindi possono incidere sul valore e la commerciabilità dell’immobile.
Liberazione dell’immobile e consegna delle chiavi
Adempimento conclusivo e non meno importante consiste nella consegna delle chiavi dell’immobile.
Se questo è libero (disabitato o liberato in corso di procedura), il custode (di norma IVG o altro professionista) dopo aver espletato tutte le formalità precedenti, contatterà l’aggiudicatario per formalizzare questo ultimo passaggio e immetterlo nel possesso dell’immobile acquistato tramite l’asta giudiziaria.
Se invece l’immobile è occupato da qualcuno che non ha il diritto di rimanervi (ad esempio il debitore esecutato), il custode prima sgombererà l’immobile e solo poi consegnerà le chiavi al nuovo proprietario. Le spese di questa attività saranno a carico della procedura e l’aggiudicatario non dovrà versare alcunchè.
Diverso è il caso in cui l’immobile è occupato da terzi avente titolo opponibile alla procedura e quindi anche al nuovo proprietario.
